Qué mantenimiento obliga el RITE y cada cuánto
Respuesta corta
En vivienda no hay revisión anual obligatoria en la mayoría de los casos. La tabla 3.1 del RITE fija cuatro años para el aire acondicionado de hasta 12 kW y dos años para una caldera mural de gas de hasta 70 kW. El contrato de mantenimiento solo es obligatorio por encima de 70 kW, y las inspecciones periódicas de eficiencia energética, también. Que conviene revisar el equipo más a menudo es otra conversación; que la ley te obligue, no.
Aire acondicionado ≤ 12 kW en vivienda
4 años
Periodicidad mínima de la tabla 3.1. En el resto de usos, 2 años.
Umbral del contrato obligatorio
70 kW
Por debajo basta con que mantenga una empresa mantenedora habilitada.
Tres cosas distintas que suelen venderse como una. El mantenimiento son las operaciones preventivas de la IT 3.3, con las periodicidades de la tabla 3.1. El contrato es el vínculo formal con una empresa mantenedora, obligatorio solo por encima de 70 kW. Y la inspección periódica de eficiencia energética de la IT 4.2 la hace un tercero y afecta a generadores de calor de más de 70 kW. Una vivienda normal no necesita ni contrato ni inspección.
Periodicidades mínimas de mantenimiento preventivo
La tabla cruza tres variables: el tipo de aparato, su potencia útil nominal y el uso del edificio. La columna que importa en una casa es la de viviendas; la de «restantes usos» cubre oficinas, comercios, hoteles y demás, y siempre es más exigente.
| Equipo y potencia útil nominal (Pn) | Viviendas | Restantes usos |
|---|---|---|
| Calentadores de ACS a gas Pn ≤ 24,4 kW | 5 años | 2 años |
| Calentadores de ACS a gas 24,4 kW < Pn ≤ 70 kW | 2 años | Anual |
| Calderas murales a gas Pn ≤ 70 kW | 2 años | Anual |
| Resto de instalaciones de calefacción Pn ≥ 70 kW | Anual | Anual |
| Aire acondicionado Pn ≤ 12 kW | 4 años | 2 años |
| Aire acondicionado 12 kW < Pn ≤ 70 kW | 2 años | Anual |
| Bomba de calor para ACS Pn ≤ 12 kW | 4 años | 2 años |
| Bomba de calor para ACS 12 kW < Pn ≤ 70 kW | 2 años | Anual |
| Instalaciones de potencia superior a 70 kW | Mensual | Mensual |
| Instalaciones solares térmicas Pn ≤ 14 kW | Anual | Anual |
| Instalaciones solares térmicas Pn > 14 kW | Semestral | Semestral |
Reproducción literal de la tabla 3.1 de la IT 3.3 del RITE, en su redacción vigente. La propia tabla añade dos matices: en instalaciones de hasta 70 kW con supervisión remota en continuo la periodicidad puede ampliarse hasta dos años si quedan garantizadas la seguridad y la eficiencia energética; y en todos los casos hay que atender a las especificaciones del fabricante de los equipos.
Quién está obligado a tener contrato
El artículo 26 del RITE escalona las obligaciones por potencia térmica nominal total instalada en generación de calor o frío, y son tres escalones muy distintos:
- De 5 kW a 70 kW. La instalación se mantendrá por una empresa mantenedora, siguiendo el «Manual de Uso y Mantenimiento». El reglamento no exige suscribir contrato. Aquí cae prácticamente toda la vivienda: un split, una caldera mural, una aerotermia doméstica.
- Más de 70 kW. El titular debe suscribir un contrato de mantenimiento con una empresa mantenedora. Es el caso de comunidades con instalación centralizada, locales grandes y edificios terciarios.
- Más de 5.000 kW en calor o 1.000 kW en frío —y las instalaciones de calefacción o refrigeración solar de más de 400 kW—. Contrato obligatorio y, además, el mantenimiento debe realizarse bajo la dirección de un técnico titulado competente con funciones de director de mantenimiento.
Que no haya contrato obligatorio no significa que puedas mantenerlo tú. El artículo 26 empieza diciendo que las operaciones de mantenimiento de las instalaciones sujetas al RITE las realizan empresas mantenedoras habilitadas. Lo que desaparece por debajo de 70 kW es el papel firmado, no el profesional.
¿Y una aerotermia?
La tabla 3.1 no tiene una fila que ponga «aerotermia», así que hay que situarla por potencia y por función. Una bomba de calor doméstica está muy por debajo de 70 kW, de modo que le aplica el primer escalón: empresa mantenedora sí, contrato no. Si además produce agua caliente sanitaria, la tabla es explícita para ese uso: cuatro años en vivienda hasta 12 kW y dos años entre 12 y 70 kW.
Con esto en la mano, un contrato anual de mantenimiento para una aerotermia doméstica es un servicio que puedes contratar si quieres, no una obligación que puedan exigirte. Tiene sentido por otras razones —conservar la garantía del fabricante, detectar pérdidas de rendimiento a tiempo, dejar registro de las intervenciones—, pero conviene comprarlo sabiendo eso.
Un matiz que sí aprieta: si el equipo lleva gases fluorados, el control de fugas tiene su propio calendario, que no sale del RITE sino de la normativa de gases fluorados y depende de la carga en toneladas equivalentes de CO2. Lo tratamos en la ficha del carnet F-Gas. Con R-290, que no es un gas fluorado, ese calendario no aplica.
El registro y el certificado
El artículo 27 obliga a llevar un registro de las operaciones de mantenimiento. Lo confecciona la empresa mantenedora, que responde de sus anotaciones, y hay que conservarlo al menos cinco años desde cada operación, a disposición de las autoridades que lo requieran por inspección.
El artículo 28 añade el certificado de mantenimiento, pero solo en los casos en que sea obligatorio suscribir contrato. Se firma anualmente, se remite al órgano competente de la comunidad autónoma si así se determina, queda copia en poder del titular y su validez es como máximo de un año. En una vivienda por debajo de 70 kW, por tanto, no hay certificado anual que presentar.
Las inspecciones periódicas no son para tu casa
Es la confusión más rentable del sector. La IT 4.2 regula las inspecciones periódicas de eficiencia energética, y su apartado 4.2.1 delimita el alcance: se inspeccionan periódicamente los sistemas de calefacción, las instalaciones combinadas de calefacción y ventilación y de agua caliente sanitaria que cuenten con generadores de calor de potencia útil nominal mayor que 70 kW.
Una vivienda con un split, una caldera mural o una aerotermia doméstica no está en ese supuesto. Si alguien te reclama una «inspección obligatoria RITE» para un equipo doméstico, pídele el artículo.
De dónde sale cada dato de esta página
| Documento | Organismo | Qué aporta |
|---|---|---|
| Real Decreto 1027/2007 (RITE), texto consolidado | BOE | Artículos 26, 27 y 28; IT 3.3 y tabla 3.1; IT 4.2.1 |
| Real Decreto 178/2021, de 23 de marzo | BOE | Redacción vigente de la IT 3, con efectos desde el 1 de julio de 2021 |
| Real Decreto 56/2016, de 12 de febrero | BOE | Modificación anterior de la propia tabla 3.1 |
El RITE se ha modificado varias veces desde 2007. Las periodicidades de esta página son las del texto consolidado en vigor: la IT 3 fue redactada de nuevo por el Real Decreto 178/2021 con efectos desde el 1 de julio de 2021. Muchas guías que circulan por internet siguen citando cifras de redacciones anteriores.
Preguntas frecuentes
¿Hay que revisar el aire acondicionado todos los años?
En vivienda, no. Hasta 12 kW la tabla 3.1 pide cada cuatro años, y entre 12 y 70 kW cada dos. En usos distintos de vivienda es cada dos años y anual respectivamente. La revisión anual generalizada solo aparece a partir de 70 kW, donde de hecho pasa a ser mensual.
¿Necesito contrato de mantenimiento?
Solo por encima de 70 kW de potencia térmica nominal total instalada. Entre 5 y 70 kW la instalación debe mantenerla una empresa mantenedora habilitada, pero el RITE no exige contrato.
¿Cada cuánto se revisa una aerotermia?
Por potencia. Una doméstica está por debajo de 70 kW: empresa mantenedora sí, contrato no. Si produce ACS, la tabla marca cuatro años hasta 12 kW en vivienda y dos años entre 12 y 70 kW.
¿Puedo hacer yo el mantenimiento?
No. El artículo 26 reserva las operaciones de mantenimiento de instalaciones sujetas al RITE a empresas mantenedoras habilitadas. Lo que desaparece por debajo de 70 kW es la obligación de contrato, no la del profesional.
¿Y las inspecciones periódicas?
La IT 4.2.1 las limita a sistemas con generadores de calor de potencia útil nominal mayor que 70 kW. Una vivienda con equipo doméstico queda fuera.
¿Cuánto hay que guardar el registro?
Al menos cinco años desde cada operación, según el artículo 27, y a disposición de las autoridades que lo requieran por inspección. Lo confecciona y firma la empresa mantenedora.
¿Sirve el control remoto para espaciar revisiones?
Sí, hasta cierto punto: en instalaciones de hasta 70 kW con supervisión remota en continuo, la propia tabla 3.1 permite ampliar la periodicidad hasta dos años si quedan garantizadas la seguridad y la eficiencia energética.
Entonces, ¿no merece la pena mantener el equipo?
Al contrario. Una batería sucia o una carga de refrigerante baja se comen el rendimiento sin avisar, y eso se paga en la factura todos los meses. Lo que dice esta página es que la periodicidad legal y la recomendable no son lo mismo, y que conviene contratar sabiendo cuál es cada una. Cómo se nota en el consumo.
Que el presupuesto de mantenimiento diga la potencia y la fila
Con la potencia útil nominal del equipo y el uso del edificio, la tabla de esta página te da la periodicidad exacta que la ley exige.